Frei stehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder Doppelhäuser sowie Wohnungen ermittelt man im Sachwertverfahren. Hier wird der Immobilienwert durch Grundstück, Wohnfläche und Bauzeitalter ermittelt. Die Restnutzungsdauer ist entscheidend für dne Gebäudewert, die Grundstücksfläche wird über die Bodenrichtwerte der Grundstücksmarktberichte (erhoben durch dne Gutachterausschuss) ermittelt.
Je nach Grundstücksgröße wird der Bodenrichtwert mittels eines Umrechnungskoeffizienten errechnet.
Bei Renditeobjekten wie einer vermieteten Wohnung, also einer Kapitalanlage, einem Mehrfamilienhaus (bzw. Zinshaus) wird der Mietzins (die Nettokaltmiete) per Jahr ermittelt und dann über sogenannte Kaufpreisfaktoren hochgerechnet. Wieviel Rendite erwirtschaftet das Mehrfamilienhaus, wie hoch ist der Ertrag im Verhältnis zum Kaufpreis. Nach wieviel Jahren hat sich das Immobilieninvest amortisiert. Diese Wertermittlung nennt man Ertragswertverfahren.
Die dritte Möglichkeit Immobilienwerte zu ermitteln ist das Vergleichswertverfahren. Hierzu werden vergleichbare Häuser oder Wohnungen in der näheren Umgebung bzw. hinzugezogen.
Lage, Zustand, Größe, Baujahr, Ausstattung, Energieeffizienz und aktuelle Marktlage sind die Hauptfaktoren. Auch infrastrukturelle Entwicklungen und Vergleichsobjekte in der Umgebung spielen eine Rolle. Ich beziehe alle diese Elemente in meine Analyse ein.
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